再过几天，我来西安就整整六年了。六年来，换了几次工作，但是都没换住所，一直都住在徐家庄里。徐家庄是一个城中村，处于“高新路、科技路、白沙路、光华路”围成的一个圈子里，周边毗邻高校和西安高新区，是西安赫赫有名的城中村之一。

搬家的理由很多，比如：我曾待过的一个公司距离徐家庄有一个多小时的车程；城中村里小偷多；卖淫女暗娼多；赌博的多；吸毒的也有；打架斗殴的事时有发生；杀人放火的事偶尔发生；村里刁民不少；垃圾遍地；小贩四处摆摊；房子乱建、到处都是小工地…

但是，我一直没搬。很重要的一个原因，就是我家房东的产品运营做得好：他为我提供了安全、干净、便捷的生活环境。对于一个城中村的出租户来说，房子就是他的产品，如何满足租房者的需求，并将租金提高到合理的水平，是他们最需要考虑的事情。城中村房东们需要考虑的事情不多——也就是收房租，然后打麻将、睡觉、吃饭…但是，我家房东显然在“房子”这个产品的运营上动了一些脑筋，他是一个很不错的“产品经理”。

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伟大的徐家庄，我生活的地方！

• 房子定位在中高端，针对高新区白领，而不是周边高校的野鸳鸯，更不是工地上的民工和红房子里的流莺。在出租对象的选择上，我家房东是有选择性的，他不是那种看见钱就挣的人。我住在二楼，曾经听见他和一个寻房者的对话。他问：“你奏撒乜？（陕西话，意为：你做什么的？）”如果对方说是周围高校的学生，他一般都会拒绝的，如果回答是已经工作了的，他会继续问对方的工作详情。很明显，他是寻找一个稳定的、长期的、有支付能力的客户。后来，由于租房市场的竞争激烈了，他采取了另外一种变通的手法，我后面再说。
• 房子的硬件水平比周边邻居的要高一些，适当地投入方便住户生活和工作。在我2002年入住的时候，徐家庄的房子绝大多数没有厕所和厨房，冬天和早晨用厕高峰的时候，这会让居住者尤其不方便，没有安全感、没有隐私，也不卫生。当时，他刚加盖了两层，房子很新，墙壁粉刷洁白，有线电视接入，还免费给装了风扇，更重要的是，他的每间房子都有厕所和厨房。这些硬件投入，帮助他提高了房价，也帮他过滤了一些租不起高价房子的低端客户。
• 保持与时俱进，时刻更新硬件设备，顺应租房者需求。随着宽带的普及，在2003年前后，他安装了宽带，开通了路由，他的租住者都可以缴纳20-30元享受到上网服务。这在村子里也是很超前的。按照每家20元，院子里的12户每月就缴纳240元，而他的宽带包月费按照当时的价格至多也就180元，他还能将自家一个月的蔬菜钱挣出来！因为他提供了宽带接入，一度吸引了华为、中兴、高新区管委会以及其他网络和软件公司的大小白领入住——他的院子里简直就形成了电信、通信、网络、软件业的产业链。这些人也给他带来了很多别的便利，比如：过年过节的时候，都会有人送给他一些公司里发送的礼品，他女儿结婚的时候，我拿了一套床上用品作为贺礼送给了他家。
• 制造样板用户，形成宣传效果，吸引新用户。我给他女儿送礼物，是有原因的。因为他常年都没给我加房租，为什么呢？我是他的样板用户。他房子一翻新，我就住进来了，有感情。我房间内部整理得很干净，家具的购置和摆放也比较合理，而且是在二楼，房子偏小，收拾得却很利索。基于这些原因，有人来看房子的时候，他往往就把人带到我的屋子里，让目标客户能够对未来的居住环境有一个良好的预期。我在这个院子里住这么久，本身就是一个很好的活广告，让新来者对这个院子有安全感。我曾听见我家房东对一个寻房者说：“额家屋里有人都住5年咧。（陕西话：我这里有人都住5年了。）”
• 及时扩大再生产，针对市场需求转变经营思路。2005年前后，徐家庄里的很多出租房都翻新了，翻新之后无一不采取了我家房东的那种格局，而且都是有厨房有卫生间的。所以，他在2007开始了新一轮的投入：又加盖了两层，这两层每层都是6间房子，房子都分割得很小，但是价格并不低，因为2007年前后，徐家庄里的房子普遍都涨价了，他将目标客户的范围扩展到了在校生，但是仍然拒绝民工和“疑似暗娼”的入住。这样，在2008年，他一共有5层楼面，24套房间可以出租，按照每月350元的均价，年收入是10万多，再加上年底村里的各项分成，他这个家里的收入超过20万不成问题的。为了获得更多的分成，他女儿生下来的外孙，也将户口落到了徐家庄，多一个人就多一份钱啊！
• 软件硬件一起升级，配套服务保证租房者生活环境安全干净。

1. 我家房东每天都会将楼梯、走道、屋顶大阳台打扫一遍，洒洒水，消消灰尘。他曾要求所有车辆一律停到下面的院子里，不让放到各自的屋子里，就是怕各种车辆弄脏楼梯，后来院子扩容了，人多了，院子放不下那么多车了，他才允许将车子推到各自房子里。这样也有基于安全的考虑。
2. 我住的这几年，院子里丢过三次东西，每次丢东西，房东都将院子里的安全防护提高一个等级。第一次丢东西是在顶楼，房东开始是以为小偷从邻居家的房顶翻过来的，就给屋顶的大阳台安装了防盗网。第二次丢东西是在三楼，他就给每套房子都换了全新的“仿盼盼”的铁质防盗门，并购置安装了新的防护窗，防盗门都是“十字口”的暗锁，安全系数相当的高！第三次丢东西又是顶楼，他怀疑是之前的租户偷偷配了钥匙，然后溜回来偷东西，于是，他换了大门的锁，这个锁是触摸感应式的，和西安公交车上用的刷卡机一样，必须用锁刷到门上，大门才会打开！这个锁的造价高达两千元！！还有，在领取大门新的感应钥匙的时候，必须要重新登记，谁拿了感应钥匙，都得登记在册并缴纳50元押金。感应钥匙根本不可能自己去外面私自配制，丢了钥匙只能找房东重新领取，搬家走人要交回钥匙才能返还押金…通过这一次次的安保升级，我家房东几乎是杜绝了外贼入侵的可能。
3. 软件升级还有另外一个方面，比如水电。城中村里的电源不稳定，经常停电，而且线路复杂，小小的一个徐家庄里，竟然有工业用电、商业用电、农村用电三种线路！我家房东将三种电源都接入了，以备不时之需，一旦停电了，他就切换到没停电的线路上。平时，就接在电价最便宜的工业用电线路上，聪明吧？
4. 院子里的住的人多了，用水量也大了。之前，每当没水的时候，会有租住者大喊：“房东，没水啦！”后来水用的越来越快，房东被呼喊的也越来越频繁，他不胜其烦，就在屋顶的小水塔上也装了一个感应设备，一旦水快用完了，感应器就会启动楼下的抽水泵…哈哈，这家伙很聪明，对吧？

• 当然了，这家伙也有很讨厌人的地方，比如： 2002年，我才来的时候，很穷，第一个月的房租拖了两个星期才交，第二个月的房租拖了四个星期（汗，四个星期不就是一个月了么？）。他恼火了，要扣押下我的手机，我不给他手机，我说随时要用呢，他还要赶走我，要我赶紧收拾东西走人…有段时间，我想搬家换房子，结果那个月里，他趁我不注意，偷偷地将电费给我多算了100度！够狠吧？哈哈…

城中村的生活其实是很有意思的，前提是你遇到一个好房东，我的这个房东尽管有些小毛病，但就其本身来说，是一个非常不错的产品经理——如果他在公司里做事的话，绝对称职尽责——当然了，人家现在有那么好的一个挣钱机器，根本不屑于做什么产品经理了…

近来西安本地的几个独立博客都在撰文写城中村的生活，比如《甘云剑：来西安5年，换了5个地方》《陈仕桂：再见，西安的城中村》《张庆：薛师素描》，大家可以去看看，阅读一下，都挺有意思的。他们有的人搬走了，有的人即将搬走，我还没有搬走的打算。我爱城中村，我爱徐家庄！

标签： 产品经理, 城中村, 张庆, 徐家庄, 甘云剑, 西安, 陈仕桂

这篇文章发布于 2008年09月20号，星期六，6:05 下午，归类于 产品。 您可以跟踪这篇文章的评论通过 RSS 2.0 feed。 您可以留下评论，或者从您的站点trackback。