一个城中村房东的“产品运营”
星期六, 09月 20th, 2008再过几天，我来西安就整整六年了。六年来，换了几次工作，但是都没换住所，一直都住在徐家庄里。徐家庄是一个城中村，处于“高新路、科技路、白沙路、光华路”围成的一个圈子里，周边毗邻高校和西安高新区，是西安赫赫有名的城中村之一。
搬家的理由很多，比如：我曾待过的一个公司距离徐家庄有一个多小时的车程；城中村里小偷多；卖淫女暗娼多；赌博的多；吸毒的也有；打架斗殴的事时有发生；杀人放火的事偶尔发生；村里刁民不少；垃圾遍地；小贩四处摆摊；房子乱建、到处都是小工地…
但是，我一直没搬。很重要的一个原因，就是我家房东的产品运营做得好：他为我提供了安全、干净、便捷的生活环境。对于一个城中村的出租户来说，房子就是他的产品，如何满足租房者的需求，并将租金提高到合理的水平，是他们最需要考虑的事情。城中村房东们需要考虑的事情不多——也就是收房租，然后打麻将、睡觉、吃饭…但是，我家房东显然在“房子”这个产品的运营上动了一些脑筋，他是一个很不错的“产品经理”。
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伟大的徐家庄，我生活的地方！
- 房子定位在中高端，针对高新区白领，而不是周边高校的野鸳鸯，更不是工地上的民工和红房子里的流莺。在出租对象的选择上，我家房东是有选择性的，他不是那种看见钱就挣的人。我住在二楼，曾经听见他和一个寻房者的对话。他问：“你奏撒乜？（陕西话，意为：你做什么的？）”如果对方说是周围高校的学生，他一般都会拒绝的，如果回答是已经工作了的，他会继续问对方的工作详情。很明显，他是寻找一个稳定的、长期的、有支付能力的客户。后来，由于租房市场的竞争激烈了，他采取了另外一种变通的手法，我后面再说。
- 房子的硬件水平比周边邻居的要高一些，适当地投入方便住户生活和工作。在我2002年入住的时候，徐家庄的房子绝大多数没有厕所和厨房，冬天和早晨用厕高峰的时候，这会让居住者尤其不方便，没有安全感、没有隐私，也不卫生。当时，他刚加盖了两层，房子很新，墙壁粉刷洁白，有线电视接入，还免费给装了风扇，更重要的是，他的每间房子都有厕所和厨房。这些硬件投入，帮助他提高了房价，也帮他过滤了一些租不起高价房子的低端客户。
- 保持与时俱进，时刻更新硬件设备，顺应租房者需求。随着宽带的普及，在2003年前后，他安装了宽带，开通了路由，他的租住者都可以缴纳20-30元享受到上网服务。这在村子里也是很超前的。按照每家20元，院子里的12户每月就缴纳240元，而他的宽带包月费按照当时的价格至多也就180元，他还能将自家一个月的蔬菜钱挣出来！因为他提供了宽带接入，一度吸引了华为、中兴、高新区管委会以及其他网络和软件公司的大小白领入住——他的院子里简直就形成了电信、通信、网络、软件业的产业链。这些人也给他带来了很多别的便利，比如：过年过节的时候，都会有人送给他一些公司里发送的礼品，他女儿结婚的时候，我拿了一套床上用品作为贺礼送给了他家。
- 制造样板用户，形成宣传效果，吸引新用户。我给他女儿送礼物，是有原因的。因为他常年都没给我加房租，为什么呢？我是他的样板用户。他房子一翻新，我就住进来了，有感情。我房间内部整理得很干净，家具的购置和摆放也比较合理，而且是在二楼，房子偏小，收拾得却很利索。基于这些原因，有人来看房子的时候，他往往就把人带到我的屋子里，让目标客户能够对未来的居住环境有一个良好的预期。我在这个院子里住这么久，本身就是一个很好的活广告，让新来者对这个院子有安全感。我曾听见我家房东对一个寻房者说：“额家屋里有人都住5年咧。（陕西话：我这里有人都住5年了。）” (more…)
